प्रॉपर्टी / रियल एस्टेट कैपिटल गेन्स टैक्स कैलकुलेटर 2026

बजट 2024-2026 नियमों के तहत प्रॉपर्टी बिक्री पर टैक्स की गणना करें। 12.5% बिना इंडेक्सेशन बनाम 20% इंडेक्सेशन व धारा 54/54EC छूट की तुलना करें।

विकल्प B: इंडेक्सेशन के साथ 20% बेहतर है

कैपिटल गेन्स टैक्स में आपकी ₹1.06 लाख की बचत!

सीआईआई इंडेक्सेशन के साथ ग्रैंडफादर्ड 20% दर चुनने पर, खरीद मूल्य पर मिलने वाले महंगाई इंडेक्सेशन के बड़े लाभ के कारण आपका ₹1,06,080 आयकर बचता है।

टैक्स बचत+₹1.06 लाख

प्रॉपर्टी विवरण और लेन-देन

प्रॉपर्टी 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई (ग्रैंडफादरिंग विकल्प)

प्रॉपर्टी खरीद मूल्य (₹)

खरीद का वर्ष

बिक्री प्रतिफल (₹)

बिक्री का वर्ष

रिनोवेशन / सुधार खर्च (₹)

ट्रांसफर खर्च: ब्रोकरेज / कानूनी (₹)

टैक्स छूट और पुनर्निवेश

धारा 54: नए मकान की खरीद (अधिकतम ₹10 करोड़)₹0

धारा 54EC: कैपिटल गेन बॉन्ड्स (अधिकतम ₹50 लाख)₹0

विकल्प A: 12.5% फ्लैटबिना इंडेक्सेशन

कुल देय टैक्स

₹7.80 लाख (4% सेस सहित)

सकल बिक्री मूल्य:₹90.00 लाख

घटाई गई मूल लागत:-₹30.00 लाख

सकल कैपिटल गेन:₹60.00 लाख

धारा 54/54EC छूट:-₹0

शुद्ध कर योग्य कैपिटल गेन:₹60.00 लाख

टैक्स बाद शुद्ध लाभ:₹52.20 लाख

कम टैक्स

विकल्प B: 20% इंडेक्सेशन के साथसीआईआई महंगाई समायोजन के साथ

कुल देय टैक्स

₹6.74 लाख (4% सेस सहित)

इंडेक्स्ड लागत (सीआईआई 384/200):-₹57.60 लाख

इंडेक्स्ड सकल लाभ:₹32.40 लाख

धारा 54/54EC छूट:-₹0

शुद्ध कर योग्य कैपिटल गेन:₹32.40 लाख

टैक्स बाद शुद्ध लाभ:₹53.26 लाख

विस्तृत तुलना: 12.5% (बिना इंडेक्सेशन) बनाम 20% (इंडेक्सेशन सहित)

वित्तीय मानदंड	विकल्प A (12.5% फ्लैट दर)	विकल्प B (20% इंडेक्सेशन सहित)	अंतर / लाभ
शुद्ध बिक्री प्रतिफल	₹90.00 लाख	₹90.00 लाख	समान आधार
घटाई गई अधिग्रहण लागत	₹30.00 लाख (मूल)	₹57.60 लाख (सीआईआई इंडेक्स्ड)	+₹27.60 लाख अधिक इंडेक्स्ड लागत आधार
सकल कैपिटल गेन	₹60.00 लाख	₹32.40 लाख	-₹27.60 लाख (विकल्प B में कम लाभ)
टैक्स छूट (धारा 54 + 54EC)	-₹0	-₹0	—
शुद्ध कर योग्य कैपिटल गेन	₹60.00 लाख	₹32.40 लाख	—
कुल टैक्स देयता (4% सेस सहित)	₹7.80 लाख	₹6.74 लाख	🎉 ₹1.06 लाख की बचत

तुलना चार्ट: विकल्प A बनाम विकल्प B

सकल कैपिटल गेन, कुल टैक्स और इन-हैंड शुद्ध मुनाफ़े की तुलना।

रियल एस्टेट कैपिटल गेन्स टैक्स नियम (बजट 2024-2026)

1. जुलाई 2024 से पहले की प्रॉपर्टी के लिए ग्रैंडफादरिंग

23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए निवासी करदाताओं को दोनों तरीकों (बिना इंडेक्सेशन 12.5% या सीआईआई इंडेक्सेशन के साथ 20%) से टैक्स की गणना करने और जिसमें टैक्स देयता कम हो, वही टैक्स चुकाने का कानूनी अधिकार है।

2. धारा 54: आवासीय मकान में पुनर्निवेश

बिक्री की तारीख से 1 वर्ष पहले या 2 वर्ष बाद तक नया आवासीय मकान खरीदकर, या 3 वर्ष के भीतर बनवाकर, कैपिटल गेन्स पर 100% छूट पाएं। धारा 54 की छूट की अधिकतम सीमा ₹10 करोड़ है।

3. धारा 54EC: कैपिटल गेन 5-वर्षीय बॉन्ड

लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन्स को बिक्री के 6 महीने के भीतर 5 वर्ष के लॉक-इन वाले अधिसूचित बॉन्ड (आरईसी, एनएचएआई, पीएफसी, आईआरएफसी) में निवेश करें। छूट की अधिकतम सीमा प्रति वित्त वर्ष ₹50 लाख है।

4. 24 महीने की होल्डिंग अवधि का नियम

24 महीने या उससे कम समय तक रखी गई प्रॉपर्टी शॉर्ट-टर्म कैपिटल एसेट (एसटीसीजी) है, जिस पर व्यक्तिगत स्लैब दरों से टैक्स लगता है। 24 महीने से अधिक समय तक रखी गई प्रॉपर्टी पर एलटीसीजी की रियायती दरें लागू होती हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संपत्ति पूंजीगत लाभ, आपके आंकड़ों के साथ

मानक सूत्र

इंडेक्सेशन के साथ: लाभ = बिक्री - (लागत x बिक्री वर्ष का सीआईआई / खरीद वर्ष का सीआईआई), कर 20%। बिना: लाभ = बिक्री - लागत, कर 12.5%।

लाइव गणना (आपके मान डालकर)

शुद्ध बिक्री प्रतिफल (Sale):₹90.00 लाख

इंडेक्सेशन के साथ कर (20%):₹6.74 लाख

इंडेक्सेशन के बिना कर (12.5%):₹7.80 लाख

मान रखने के बाद सूत्र:

₹90.00 लाख बिक्री - ₹57.60 लाख लागत, कम कर ₹6.74 लाख

दोनों में से कम:₹6.74 लाख

23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी संपत्ति पर आप दोनों में से कोई भी विकल्प चुनकर कम कर दे सकते हैं। इंडेक्सेशन आपकी खरीद लागत को महँगाई के अनुसार बढ़ाता है, इसलिए लंबी अवधि या धीमी वृद्धि में यह आमतौर पर बेहतर रहता है। कम समय में तेज़ लाभ पर सीधा 12.5% बेहतर पड़ता है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (FAQ)

भारत में संपत्ति पर कैपिटल गेन्स टैक्स की गणना कैसे होती है?

24 महीने से अधिक रखी संपत्ति दीर्घकालिक मानी जाती है। 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी संपत्ति पर आप बिना इंडेक्सेशन 12.5% या सीआईआई इंडेक्सेशन सहित 20% में से जो कम हो वह चुन सकते हैं। उस तारीख या उसके बाद खरीदी संपत्ति पर बिना इंडेक्सेशन सपाट 12.5% लगता है।

मकान संपत्ति के लिए धारा 54 के तहत क्या छूट है?

भारत में एक आवासीय मकान में पुनर्निवेशित दीर्घकालिक लाभ ₹10 करोड़ की सीमा तक कर-मुक्त है। नया मकान बिक्री से 1 वर्ष पहले या 2 वर्ष बाद तक खरीदा जाना चाहिए, या 3 वर्ष के भीतर बनवाया जाना चाहिए।

धारा 54EC के कैपिटल गेन बॉन्ड में कितना निवेश कर सकते हैं?

आरईसी, एनएचएआई, पीएफसी या आईआरएफसी के अधिसूचित 5-वर्षीय बॉन्ड में प्रति वित्त वर्ष ₹50,00,000 तक, जो बिक्री के 6 महीने के भीतर निवेश करना होता है। इन पर मिलने वाला ब्याज कर योग्य है, और लॉक-इन अवधि में बॉन्ड बेचे या गिरवी नहीं रखे जा सकते।

कैपिटल गेन्स अकाउंट स्कीम क्या है?

यदि आप आईटीआर की नियत तारीख से पहले पुनर्निवेश नहीं कर पाते, तो अप्रयुक्त लाभ को बैंक के कैपिटल गेन्स खाते में जमा करें ताकि धारा 54 या 54F की छूट बनी रहे। फिर उस राशि का उपयोग निर्धारित अवधि में करना होता है, अन्यथा अवधि समाप्त होने वाले वर्ष में वह कर योग्य हो जाती है।

धारा 54F क्या है और यह धारा 54 से कैसे अलग है?

धारा 54 तब लागू होती है जब आप एक आवासीय मकान बेचकर दूसरा खरीदते हैं — इसमें केवल पूँजीगत लाभ दोबारा निवेश करना होता है। धारा 54F तब लागू होती है जब आप ज़मीन, सोना या शेयर जैसी कोई अन्य दीर्घावधि संपत्ति बेचते हैं, और वहाँ पूरा शुद्ध बिक्री प्रतिफल एक आवासीय मकान में लगाना पड़ता है, वरना छूट आनुपातिक मिलती है। धारा 54F में यह शर्त भी है कि हस्तांतरण की तारीख़ को आपके पास एक से अधिक अन्य मकान न हों। दोनों की अधिकतम सीमा 10 करोड़ रुपये है।

विरासत में मिली या 2001 से पहले खरीदी संपत्ति की लागत क्या मानें?

1 अप्रैल 2001 से पहले अर्जित किसी भी पूँजीगत संपत्ति के लिए आप वास्तविक लागत की जगह 1 अप्रैल 2001 का उचित बाज़ार मूल्य ले सकते हैं, और ज़मीन तथा भवन के लिए यह उस तारीख़ के स्टाम्प ड्यूटी मूल्य तक सीमित है। उस तारीख़ की पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता की रिपोर्ट बनवाकर रखें, क्योंकि निर्धारण अधिकारी प्रायः यह माँगते हैं। विरासत में मिली संपत्ति में पिछले मालिक की होल्डिंग अवधि आपकी अवधि में जुड़ जाती है, जिससे लाभ आमतौर पर सीधे दीर्घावधि बन जाता है।

संपत्ति बेचते समय क्या टीडीएस कटता है?

हाँ। निवासी विक्रेता के मामले में बिक्री प्रतिफल या स्टाम्प ड्यूटी मूल्य 50 लाख रुपये या अधिक होने पर खरीदार धारा 194-IA के तहत 1% काटता है और महीना समाप्त होने के 30 दिन के भीतर फ़ॉर्म 26QB भरता है। एनआरआई विक्रेता के मामले में खरीदार को धारा 195 के तहत पूँजीगत लाभ पर 12.5% के साथ सरचार्ज और उपकर काटना होता है, जिसके लिए टैन तथा फ़ॉर्म 27Q चाहिए। एनआरआई फ़ॉर्म 13 में कम कटौती प्रमाणपत्र के लिए आवेदन कर सकता है ताकि पूरे बिक्री मूल्य पर कर न रोका जाए।